「宅地造成に再参入」の記事が目に留まった。。
藤田谷不動産がマンション不況で、戸建て用の宅地造成事業に再参入するという。
マンション事業で培った土地情報を有効活用して､新たな収益源確保を目指すらしい。。
現在のマンション市場は、やはり飽和状態にあるのか？現実的には物価上昇による景気の後退が影響して、売れ残り物件が今後増えて来るのでは・・・と、おもむろに考えさせられますね。
藤田谷不動産は、過去に経営再建の為に1990年代末、戸建て事業から事実上撤退。。。
ここへ来て、需要が低迷するマンション事業の比重を減らし、非マンション事業を拡大していく狙いを定めていくらしい。。
具体的には、マンション分譲事業で収集した用地を有効活用しながら、おそよ3年間で200区画程手掛ける。そして、容積率が低いなどマンションに不向きとなった用地を市況の落ち込みリクスが少ない戸建ての注文住宅用地として造成､販売する展開になるそうです。。。
宅地造成事業のキーとなるものを整理してみた。。(藤田谷不動産)
・近畿の他､中核都市の名古屋､広島などでも手掛ける予定。
・戸建て住宅の受注が回復し、面積100平方メートル前後の平均的な区画を供給。
・首都圏で6万戸のマンション供給と同グループで約1万戸の賃貸マンション管理
以上のロジック的に頭の中に刻んで置きました。。（これで今日の理論武装が増殖）
既存顧客の間で、戸建てへの住み替え需要が高まり、上記の供給･賃貸を併せてネットワークを有効的に活用していくらしい。。そうなれば､不動産の個人資産運用など、需要の高まりも予想される昨今。。。
2007年のマンション契約率(月間平均)は､首都圏で69.7%､近畿で68%と何れも好不調のバロメーターとして70%を割り込んでいるという情報は、今後のマンション購入に追い風となるのか？顧客獲得コスト（販売広告費）の削減などで､購買者にどのように還元されてゆくのか？などなど行方を追って検証してみます。
| 2008年06月13日 01:03
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記事の片隅で、防犯優良マンションの「設計段階で初認定」に目に留まった。。
この度、警視庁の東京防犯協会連合会は、防犯性が高いマンションを認定する「東京防犯優良マンション登録制度」で、設計段階での2物件を初認定したとの記事でした。。
マンション購買促進に一躍を担うのか？認定を受けると完成前でも同認定のマークを広告などの宣伝材料として使え、防犯性の高さを購買者にアピール出来るというのが利点。。。
該当物件は、扶桑レクセルで新宿と墨田区で建築している2棟らしい。。
同2棟は､非常階段の入り口に防犯カメラを設置したり、外部から割りにくいガラスを使用するなど約50の必須項目をクリアしていることを一級建築士が確認したとのこと。。。
（う～む～、防犯セキュリティー如何が、不動産業競り合いの浮沈にも大きく影響？）
警視庁の調べでは、06年度の都内の侵入窃盗事件の約45%は、マンションで起きているというもの気がかりな中、設計段階や建築中のマンションを認定対象に加えて、認定件数の上積みを目指すというものらしい。。
昨今では、三井不動産レジデンシャルが、富裕層向けに新しいマンションブランドを立ち上げ、独身女性に配慮した高セキュリティー型のマンションにも注目ですね。。
こちらは、6月に東京文京区本郷で第1号物件を発売、初年度は200戸程度の供給との記事は、脳裏に焼きついていて、頭のシナプスが繋がりました。。。
一方、物騒な世の中になる程、呼応する様に犯罪件数が増加して来ると、セコムなどのセキュリティー会社に市場価値が集まることは、皮肉にも犯罪者によって恩恵を受けているように前々から感じていた。ある意味では、勧善懲悪的なストーリーを演じることも出来ない訳では無いでしょう。。この勘案に乗っかって、不動産ディペロッパ－とセキュリティー会社がダックを組み、購買者に「安心・安全」という文字を紡がせるような提案が出来れば、「少々値段が高い・・・」と思われても、「安心・安全はお金に変えられない」というキャッチフレーズが成り立ち、「東京防犯優良マンション登録制度」は有効的活力をもたらすのでは？と、鑑みました。。。
防犯優良マンションの市場価値に注目。。。
| 2008年06月04日 01:01
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先月27日（火）、大和ハウス工業とミサワホームは住宅用資材の共同配送を開始するとの記事を発見した。。おそらく、戸建ての資材調達が対象になっていると考えられますが、マンションの資材関連にも発展してゆく水面下の貴重な情報源であると憶測しています。
広義で捉えれば、世界的な資源高で資材・原料の上昇が収益を圧迫していることは、どの業種でも当てはまることで、如何に無駄の無い原価削減の知恵を絞ることが試されている時期です。
昨今では、鑑みる事例として、食品･日用品の値上げが広がる中で、「イオン、直接仕入れ５倍」という記事が先例として頭に浮かんで来ます。。
イオンは､メーカーから卸を通さずに直接仕入れる取引を大幅に拡大。。グループ入りしたダイエーと共同で、花王やネスレなど約60社程からの直接仕入れを3年度に5倍の年5千億円に引き上げる方針は見逃せません。。。
如何に流通コスト削減やメーカーとの交渉で、消費者に還元出来るか？について、流通改革の動きがどのように進化を辿るのか、五感をフル稼働させ、情報をキャッチするかが、私個人のテーマーの一つでもあります。
話を本題に戻しまして、先ずは、大和ハウス工業とミサワホームが物流費用の抑制効果で、資材メーカーとの価格交渉力強化に目指す。。そして、大和ハウスの物流拠点を共同で使用し、将来的には数億円のコスト削減が見込めるらしい。。。
一方で、三井ホーム、住友林業､旭化成ホームズも3社がスクラムを組んで、需要低迷と資材高の二重苦にあえぐ合従連衡の戦略を打ち出している。。。
住宅関連事業で1兆5千億円強の売り上げ高を誇る最大手の積水ハウスに迫れるかが、キーポイントでもあるのかな？と、３つの勢力図を頭の中で描き出してみました。。。
昨年07年度、住宅大手8社の内、5社の営業利益が前期を下回っている。。。
住宅市場の低迷や資材高は、迷宮入りで一筋縄では行かない中、今年08年度も資材高騰で、調達や配送連携で、販売価格にどのように影響するのか、見逃せ無い状況となりました。
| 2008年06月02日 01:00
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「中古マンション価格格差の見出し」をみて、お得な物件を探し出すことが出来るのか、必ずしも新築物件である必要も無いことが考えさせられる中で、参考程度に掴みとっていきたいですね。
民間不動産調査会社の東京カンティによると、都内築10年物で新築に比べて平均16%下落したが、港､渋谷両区では横ばいで、20階以上の高層物件や駅から徒歩数分圏の物件も下落幅が比較的小さいとのことです。
港区では1.1%の上昇の中で、駅近く1割、バス圏3割双方下落の小見出しも気になるところ。
都内では7万件、首都圏内では14万件を対象に分析。。。
都内全体の平均下落率は16.4%で、神奈川県･埼玉県・千葉県など30%前後と比較して、ほぼ倍の近い下落幅の数値が浮き彫りになっていることが判ります。。。
都内全体で16.4%でも23区内平均では、13.2%とのこと。。。
市区別では、港区が1.1%上昇。渋谷区2.0%下落傾向。千代田､中央､新宿､文京を含めた都心6区では7%下落で、都心ほどに下落幅が小さいとの見解です。
都心回帰で人気高に加えて、中古物件の需要が高まっているとのことです。。。
一方では、郊外の青梅市､羽村市の他、23区内でも足立､葛飾区などは、3割～4割下落で、足を引っ張っている状況が、整理・把握出来ました。。
物価高と地域格差が浮き彫りの最中、人気の都心部でお得な中古物件を探しているユーザが多いことが予想されるようです。この価格格差縮小を上位基準として、「ジップの法則」が成り立つのかな・・・と鑑みました。。。
下落幅の縮小傾向をランク1位として、同じ23区内の比較と首都圏内比較で、上位になればなる程、わずかな地域（ランク）差で、大きな差を生むという理論が成り立つのでは・・・・と、頭の中で考えついたことです。。。
ポジティブ･フィード・バック（好循環の仕組み）が起因していると考え、人気の都心部物件程、購買力が増。。。同フィードバックにループが掛かって、ますますよく売れるという好循環を生み出していく予兆なのかも知れません。。
今後、中古物件に重点を置き､顧客コストを下げ、販売価格を微調整しながら、利幅を大きくしていくマーケットがここ2～3年間は続いくだろうと感じとっている私です。。。
売れ残りそうな下落幅3～4割の物件をどう売りさばいていくのか？人気下降線を辿る物件も見逃せないと思いますが、出来れば都心部からやや離れた閑静な高級住宅地に住みたいとの希望を抱えています。。。
値段の安さか、便利さか、住みごこちなのか、治安的なものも一部気になるところで、コストの取捨選択を的確に行いながら、中古マンション価格格差を検証し続けたいと思います。
| 2008年05月25日 11:42
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先週木曜日、三井不動産レジデンシャルは富裕層向けに新しいマンションブランドを立ち上がるとの記事をキャッチした。。
ターゲットは、独身女性と団塊世代の富裕層向けにマーケットを強化するとの戦略。。。
独身女性向けは、徒歩5分以内の山手沿線沿いに「パークリュクス」ブランドで、セキュリティーを強化して安全性を確保、第一段階として、文京区本郷で200戸程度を供給計画。
そして、団塊世代向けには、リゾートマンションとして「パークシーズンズ」を立ち上げ、箱根や軽井沢など都心から1～2時間圏内に百戸程度展開するとの記事が頭に刻み込まれた。。
原油高で資材調達が高騰する中で、販売価格に転嫁せざるを得ない状況の中、販売契約率が下降線の一途を辿ることで、不動産販売が苦戦を強いられていることは、憶測で何となく判っている昨今、より顧客のニーズというか個性に合わせたマーケット戦略が今後重要なベンチマークとなりうることではないかな？と具体的な情報源を掴み取ろうとしているところです。
少子高齢化が肥大化し、人口減少に歯止めが掛からない中でも、都心の一等地には、ビジネスキャリアを積んだ小所帯層が増えてくるのは、間違いなさそうですね。
都心と郊外の人口密度の格差が顕著に現れ、団塊ジュニア世代の非結婚化が一層拍車を掛けられながら、年齢層が高くなるにつれて、都心の町並みも変貌を遂げていくのかも知れません。
| 2008年05月25日 10:22
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メゾンヴェール池上
http://www.ojire.co.jp/ikegami/index.html
○事業主・売主：王子不動産株式会社
○竣工日：先月2月下旬
○入居開始日：今月3月下旬開始予定～
○4戸視察(モデルルーム2タイプ・空室2戸）
モデルルーム:
・89.77㎡ 3LDK 6,830万円 3階南西
・69.35㎡ 2LDK 5,220万円 3階西
他、空き2室を視察:
・76.90㎡ 3LDK 5,910万円 3階南中
・81.33㎡ 3LDK 6,750万円 1階南東
○売約率65%(商談3件含む)
41戸中既に27戸が売約済み
【立地条件は良好】
閑静な住宅街とあって、お奨めの物件だと思います。
場所は、池上駅から徒歩8分。直ぐ隣に中学校とその隣に高校があり、周囲の見渡すスペースに余裕が感じられます。
同マンションの南向き隣には、この地主さんの戸建てが2件並んでいましたね。。。。
そんなことも相まって、間近の周囲に高層の建物がせめぎ合う確率は少ないと考えられます。
敷地面積は、1,752.47㎡(530.12坪)で、以前は庭に畑がある戸建てだったそうです。
この地で生まれ育った私は、昔を鑑みていました。。。。。
昨今のマンション建設ラッシュに多少の窮屈さを感じながらも、恵まれた土地に住んでいることを
思い馳せられる一日でした。
【6,750万円の3LDKは、夢届かず・・・(仮)】
前回と同様に、資金計画を見積もって頂きました。
以下の資金プランでは、元本3,800万円です。
「支払いプラン：35年返済」
・年収600万円
・自己資金900万円
・月々払い(12回)8万円
・ボーナス払い(2回)21万円
返済比率23%で、支払い総額(頭金含む)は、概算で5,765万円となってしまいます。
変動金利や5年固定金利などで、返済額に差が出て来ますが、何が最適なものがよく判りません。
その他にも、毎月の支払いの負担も大きい。。。。
管理費や修繕維持費の他、駐車場込みで、5万円程掛かります。
更に購入時諸経費として登記代・住宅ローンなど合わせて203万円程。
別途、固定資産税なども絡んで来る。。。
住宅ローン減税は、160万円となって相殺出来るようにも思えますが、果たして妥当なのか？霧中に埋もれる感じで、不安な要素が沢山出て来ましたね。
しかし、現実的には、自分自身の人生を左右する重要なファクターの一つで、マンション購入は、かなり体力を要する買い物であることを知る手掛かりともなりました。
【信頼のおける秀英な営業マンは、重要なファクター】
今回の営業マンの方は、一任置ける感じの印象を受けました。
不動産のファイナンシャルプランナーという感じでしょうか。。。
今後もこの物件に限らず、お客様の資金プランとそれ相応の物件紹介などの相談にも、応じてくれるとのことです。
不動産購入に囚われてしまい勝ちですが、先生と成りうるプランナーやコンサルタントの方との
付き合いも必要不可欠だと思いました。
建築や経済、金融、税務、相続など、必然的に絡んで来る中で、信頼のおける秀英な営業マンは、重要なファクターでしょう。。。。
| 2008年03月14日 00:49
| マンションモデルルーム訪問記
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アドバンスシティ大森
http://www.harakosan.co.jp/omori/index.html
売主：株式会社原弘産 大阪証券取引2部上場
代理店：原弘産レジデンス（100%子会社）
特徴：首都圏を中心にマンション分譲事業
「アドバンスシリーズ」を供給
竣工日：今年の6月予定
入居開始日：同年7月～
モデルルーム2タイプ：何れも2LDK
・55㎡（16.64坪）
・73㎡（22.30坪）
【初めてのモデル体験】
今回、初めての視察だったので、逡巡するような不安な面持ちでしたが、
行ってみたら、気軽に立ち寄って、見学出来るような雰囲気だったと思います。
また、内覧の写真撮影もOKだったので、リビングやキッチン、その他洋室など
一通り全て見回りながら、撮ってみました。
【予算を差し置き、最低70㎡以上が希望条件・・・】
最初に入った方が、55㎡の2LDKでした。
率直に感じたことは、「狭い」。
以前、地方で転々とする度、賃貸の新築アパートに住んでいたことを思い出しました。
「一人暮らしのワンルームに毛が生えたくらい」の印象が拭い去れないのと、値段が3,600万円するので、あらためて、都心の物件は「高くて中々手が届かない・・・・」と早くも落胆モードになりましたが、「夢は捨てきれない・・・」って感じでしょうか。。。。
次は73㎡の2LDKへ案内されました。
やはり、夫婦と子供2人を想定すると、最低でも70㎡以上は必要では無いかと思いました。
この居住地域近隣（大田区内）で、同条件となると、最低でも5,000万円は資金が必要ですね。（かなり厳しい・・・）
【支払いプラン・・・】
年収600万円で設定して頂き、双方の資金プランを見積もってもらいました。
「支払いプラン：35年ローン」
・頭金700万円（購入経費込みで900万円）
・月々払い（12回）6万～8万円
・ボーナス払い（2回）20万円
※自宅で同プランの内訳を検証しましたが、購入資金以外にも、管理・修繕費や資産税・精算金など、住宅購入に関するお勉強が山ほどありますね。。。
その他の物件についても、営業マンの方に、紹介してもらえるように打診しましたので、
今後もお付き合いさせて頂くこととなりました。
本気モードで接して行くことで、深入りしながら、生の新鮮な情報を紡ぎ出し、
ヒントとなるようなものを得られるような気がします。
仮にも複数掛け持ちしすぎて、勧誘などが頻繁に来るようであれば、
「他が決まりました。」と営業マンに一言断りを入れれば、特に問題は無いかと思います。
必要と思われるものだけをどんどん抜粋して行けば良いと思います。
| 2008年03月14日 00:46
| マンションモデルルーム訪問記
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